Av. Evin Korkmaz Yazdı: KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; sözleşme konusu gayrimenkul(arsa) sahibinin, arsanın belli bir payını müteahhite devretmesi, müteahhitinde bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda bir taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için, noterlikçe resmi şekilde yapılması zorunludur. Noterlikçe yapılmamış kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir ve tarafların verdikleri ancak Sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri gereği geri istenebilir. Yine sözleşmenin koşullarında ki esaslı değişiklikler yapılması resmi şekle tabidir. Ancak müteahhit arsa sahibinin yarattığı güven neticesinde inşaatın büyük bir bölümü yapmışsa, yani yapılan inşaatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği karşılığının istenmesi hakkaniyete aykırılık teşkil edecekse, arsa sahibi direk geçersiz sözleşmeye dayanamaz.

Müteahhittin Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibine karşı talep hakkına sahip olduğu bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı vaad etmesi durumunda, bu sözleşme kural olarak müteahhitle arsa sahibi arasında resmi şekilde yapılan sözleşme de doğan hakka dayalı olduğu için, resmi şekilde yapılması zorunlu değildir. Ancak müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme resmi şekle aykırı yapılmışsa ve geçersizse, arsa sahibi artık üçüncü şahısa karşı da bu geçersizliği ileri sürebilecektir.

Müteahhittin Borçları

1-Kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tamamlanıp eksiksiz teslim edilmesi

2-Sadakat ve Özen Borcu

3-İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma Borcu

4-Araç ve Gereç Sağlama Borcu

5-Diğer yan edim borçları

Müteahhit’in Temerrüdü ve Sonuçları

• Genel olarak teslim günü gelmiş olmasına rağmen, müteahhit kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşmesi durumunda Borçlar Kanununun, borçların ifa edilmemesinin sonuçları başlıklı maddeleri uygulanacaktır. Müteahhitin inşaatı bitirme ve bağımsız bölümleri teslim konusunda arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilir. Yine arsa sahibi müteahhitte bir süre verip, bu süre içerisinde inşaatın bitirilmesi ve teslim şartının sağlanmasını isteyebilir, aksi takdirde aynen ifadan vazgeçeceğini bildirmemişse aynen ifayı kabul ettiği sayılır.
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye aykırılık durumuna karşılık cezai şart mutlaka kararlaştırılır. Cezai şart, müteahhittin edimini ifası konusunda gecikmesi durumunda derhal doğan bir haktır.  İskan alınması tarihi de sözleşmede kararlaştırılır. Eğer sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa ve kararlaştırılan tarihten sonra iskan alınmışsa müteahhit, arsa sahibine sahip olması gereken bölümleri eksiksiz teslim ederse dahi cezai şartı ödeyecektir.
• Müteahhit, kendi edimini ifa etmeden veya asli adimi olan bağımsız bölümlerin teslimi konusunda temerrüde düşmesi durumunda arsa sahibinden kararlaştırılan arsa payını kendisine devrini talep edemez.
• Müteahhit inşaatın yapımına devam etmeyeceğini bildirirse, Borçlar Kanunu’nun 113. Maddesi gereği arsa sahibi müteahhit, nam ve hesabına inşaatın kalan kısmını bitirebilir ve arsa sahibinin geciken süre hesabına gecikme tazminatı talep etme hakkı saklıdır.
• Arsa sahibi, müteahhit temerrüde düştüğünde aynen ifadan vazgeçerek sözleşmeyi feshedebilir. Yine genel temerrüt koşulları gereği arsa sahibine uygun bir mehil verilmesi gerekmektedir. Bk 124. Maddesi gereği süre verilmesi gerekli olmayan durumlarda arsa sahibi derhal ifadan vazgeçip, sözleşmeden dönebilir. Arsa, müteahhit adına tapuda tescil edilmişse arsa sahibi tapu iptal ve tescil davasıyla geri alabilecektir. Müteahhitte bir kısım inşaat yapmışsa, bunun neticesinde arsa sahibi zenginleşeceğinden, zenginleşme oranında arsa sahibi müteahhitte ödeme yapacaktır.
• İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Yani arsa sahibi öncelikle ihbar yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekmektedir. Müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğuna başvurabilmeleri için, eserin muayene edilmesi ve ayıp ihbarının yapılmış olması gerekmektedir. Aksi taktirde, müteahhittin kasten gizlediği ve gizli ayıplar dışında müteahhit sorumlu tutulamayacaktır. Mutlaka bu ihbarın noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir.
• Ayıbın, edim konusunun teslimi tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde talep dava yoluyla ileri sürülebilir. Bunun yanında ayıp eğer müteahhittin kusuru ile gizlenmişse veya teslim anında kaba bir muayene ile ortaya çıkılması güç bir ayıp ise teslim tarihinden itibaren 10 yıllık zaman aşımı süresi içerisinde dava ile ileri sürülebilir.

Bu tür davalarda avukat tutulması, davanın başarısı açısından önemlidir. Delillerin toplanmasından dilekçenin yazılmasına ve ilgili mahkemeye sunulmasına kadar ki hukuki süreçlerde tarafların haklarını en doğru şekilde korumak avukatlar sayesinde olur. Danışmak veya hukuki yardım almak için aşağıdaki bilgilerimden bana ulaşabilirsiniz. Bir daha ki yazımda görüşmek üzere.

Hukukla kalın:)

Twitter adresi: https://www.twitter.com/evin_korkmaz/

Büro adresi: Kültür mah. Yaşar Kemal Cad. No:29/B Kat:1 Kurtalan/Siirt

                      Kurtalan Ziraat Bankası karşısı

E-posta: [email protected]